+ 90(216) 266 01 06

Münir Nurettin Selçuk Cad. Kalamış Apt. No: 21 D: 3  Kalamış / Kadıköy / Istanbul

All Rights Reserved | Copyright © Özşen Hukuk Bürosu | Content may not be reproduced, copied, partially or entirely cited without permission.

Kat Maliklerinin Genel Giderlere Katılma Yükümlülüğü

November 3, 2016

 

 

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilmektedir.

 

Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe, “Anagayrimenkul”, bu anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine “Bağımsız bölüm” adı verilmektedir.

 

Anagayrimenkuldeki bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına ise “Kat mülkiyeti”, bu hakka sahip olanlara da “Kat maliki” denilmektedir.

 

Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde, maliklerin sahip olduğu tüm hak ve yetkilere sahiptirler. Anagayrimenkulün ortak yerlerine ise kat malikleri arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Aksine sözleşme olmadığı müddetçe, kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerleri ise her kat maliki kendi arsa payı ile oranlı olarak kullanma hakkına sahiptir.

 

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. Kat maliklerinin bu yükümlülükleri bağımsız bölümlerdeki kiracılar ve oturma hakkı sahipleri veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlar için de geçerli olmakla birlikte; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumludurlar.

 

Bağımsız bölümleri kullanan kat maliklerinin anagayrimenkulün genel giderlerine de katılacağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde düzenlenmiş olup, bu maddeye göre kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün  ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

 

Anılan maddede kat maliklerinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağı da hükme bağlanmıştır.

 

Kanunun 20. maddesinde düzenlenmiş olan bu yükümlülüğe aykırı olarak gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabildiği ve icra takibi yapılabildiği gibi; ödeme yapmayan kat malikinden ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı da talep edilebilmektedir.

 

Yargıtay´ın kararlılık kazanmış uygulamalarına göre ortak gider avans borcunun ödenmemesi nedeniyle gecikme tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun bu alacakla ilgili kat malikleri kurulu kararının alındığı toplantıya katılması işletme projesi ya da kat malikleri kurulu kararının kendisine tebliğ edilmiş olması veya ilgilinin bu borcu herhangi bir suretle öğrenmiş olması gerekmektedir.[1]

 

Söz konusu giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları da bulunmaktadır.

 

Kanunun 20. maddesi uyarınca kat malikinin payına düşecek olan gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödemenin kira borcundan düşülmesi gerekmektedir.

 

Kat malikinin borcunun bu yolla alınması mümkün olmazsa, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilebilir.

 

Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarının öncelikli olduğu kabul edilmektedir.

 

Kanunun 25. maddesinde kat maliklerinden birinin bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal etmesi halinde, diğer kat maliklerinin, yükümlülüğünü ihlal eden kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilecekleri belirtilmektedir.

 

Belirtilen şekilde yükümlülüklerini ihlal eden bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

 

Kanuna göre, çekilmezlik halinin her halde mevcut farz edildiği durumlar şunlardır:

  • Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

  • Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

  • Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Öte yandan Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2003/8423 E. 2003/10272 K. sayılı 22.12.2003 tarihli kararında “Her ne kadar davada, yukarıda açıklandığı üzere davalının ortak giderlerden kendisine düşen borçları ödemeyip, diğer kat maliklerinin haklarını çekilmez derecede ihlal ettiği de iddia edilmiş ve hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra takibi yapıldığı anlaşılmış ise de bu borçların iki icra takibi ile ilgili olanı, davadan önce, diğer icra takibi ile ilgili olanı dava sırasında ödendiği için bu konuyu ilgilendiren dava sebebi ortadan kalkmış bulunmaktadır.” denilmek suretiyle borçların ödenmesi halinde dava sebebinin ortadan kalkacağı kabul edilmiştir.

 

25. maddede belirtilen dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak 6 ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak 5 yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.

 

Kat Mülkiyeti Kanununun 37. maddesinde kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yöneticinin gecikmeksizin bir işletme projesi yapması gerektiği, bu projede özellikle; Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarların; tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktarın; tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarının gösterilmesi gerektiği belirtilmiştir.

 

Her ne kadar anılan maddede anagayrimenkulün bir işletme projesinin yapılması ve bu projenin bütün kat maliklerine tebliği öngörülmüş ise de böyle bir projenin yapılmamış olması, projenin kat maliklerine usulüne göre tebliğ edilmemiş olması, bu konuda kat malikleri kurulu kararının bulunmaması veya onun dahi tebliğ edilmemiş olması, bağımsız bölüm malikini ya da bağımsız bölümde devamlı oturan kişinin ortak giderler ile ilgili sorumluluğunu bertaraf etmemektedir.[2]

 

 

 

[1] Bknz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2003/4189 E. 2003/4952 K. sayılı 10.6.2003 tarihli kararı

 

[2] “Mahkemece giderler konusunda bir proje yapılmadığı ya da kat malikler kurulu kararının bulunmadığı davacıya verilecek mehil sonunda saptandığı takdirde ana gayrimenkulün sarf evrakı ile diğer belgeler bilirkişi marifetiyle incelenerek davalının belirtilen tarihler arasında sorumlu olduğu ortak gider tespit edilmeli davalının yaptığı ve belgelendirdiği ödemeler varsa bu miktarlar düşülmeli ve daha önce davalının yapılan giderler konusunda kendisine herhangi bir ihbar yapılmamış ve bilgilendirmede bulunulmamış olduğu tespit edildiği takdirde davalının bu borca en geç ödeme emrinin tebliğ edildiği tarihte muttali olduğu kabul edilerek talep gözetilmek suretiyle bu tarihten geçerli olmak üzere aylık %10 gecikme tazminatı ile asıl alacak üzerinden icra tazminatına hükmedilmelidir.” (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 1998/12211 E. 1998/13520 K. 01.12.1998 T. )

 

Please reload

Son Paylaşımlar

September 8, 2016

August 15, 2016

Please reload

Arşiv
Please reload

Etiketlere Göre Ara
Please reload

Bizi Takip Edin
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square