+ 90(216) 266 01 06

Münir Nurettin Selçuk Cad. Kalamış Apt. No: 21 D: 3  Kalamış / Kadıköy / Istanbul

All Rights Reserved | Copyright © Özşen Hukuk Bürosu | Content may not be reproduced, copied, partially or entirely cited without permission.

Kira Arttırımı ve Kiracı Tahliyesi

 

Kira Artırımı Hakkında Kısaca;

 

Öncelikle belirtmek gerekir ki kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz, fakat kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava kanunun öngördüğü belirli şartlara uymak kaydıyla her zaman açılabilir. 

 

Kira arttırımı için açılacak dava, dava dilekçesinin yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiracıya tebliğ edilmiş yada kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde mahkemece belirlenecek kira bedeli bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Uygulamada 3 yılda bir kira tespit davası açıldığı halde bu süre 5 yıla çıkarılmış, ve yine aynı şekilde uygulamada ihtar süresi 15 gün iken bu yasa ile 30 güne çıkarılmıştır.

 

Eğer taraflarca kira artımı konusunda bir anlaşma yapılmamışsa, dava sonucunda kira bedeli bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hakim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

 

İki Haklı İhtar Nedeniyle Sözleşmenin Haklı Feshi hakkında;

 

Noter aracılığı ile yapılacak iki haklı ihtar nedeniyle sözleşmenin feshi yoluna gitmek genellikle kira ödemelerinin gecikmesi durumlarında uygulanan bir yoldur. 6098 sayılı Kanunu’nun m. 352/2 hükmüne göre, kiracı bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; kiraya veren, kira süresinin veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmesinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.

 

İhtar sebebi kiracının ödemediği veya geç ödediği aidatlar da söz konusu olabilecektir. Söz konusu Kanunu’nun m. 315 hükmüne göre, kiracı konut niteliğindeki kiralananın teslimin­den sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük süre verecektir. Bu sürede de kiracının kira borcunu ifa etmemesi halinde, kiraya veren sözleşmeyi feshedebilecektir. Kiracıya verilecek bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. 

 

Kanunun m. 315 hükmüyle kira bedelinin ödenmemesi üzerine iki haklı ihtar yapılarak açılacak tahliye davasının kapsamı içerisine aidat gibi yan giderleri ödeme borcu da alınmıştır. Öte yandan apartman aidatı kiracı tarafından ödenmesi gerektiğinden kiralayan ancak kiracının ödemesi gereken aidat borcunu kendisi ödemek koşuluyla kiracıdan isteyebilir. Yani kiralayan, aidat borcunu yönetime ödemeden kiracıdan isteyemez. 

 

İhtar ile hangi ayın borcunun ödenmediği ve bunun otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği, öden­mediği takdirde tahliye davasının açılacağı ikazlarında bulunulma­lıdır. İki ayrı kira yılı içinde yapılmış birer haklı ihtar veya bir kira yılında aynı aya ait iki ihtar, bu madde kapsamında iki haklı ihtar olarak de­ğerlendirilemeyecektir. Yargıtay ayrıca, kendisine ödeme ihtarı gön­derildiğini öğrenen kiracının ihtar eline geçmeden, yani ihtarın kira­cıya tebliğinden önce yapacağı ödeme ile ihtarın haklılığını ortadan kaldıracağını kabul etmektedir.

 

Kiracının her kira bedelini belirlenen vadeden sonra fakat otuz günlük mehil süresinden önce yatırması halinde, kiraya veren kira sözleşmesini fes­hedemeyecektir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 315’te düzenlenen ihtar neticesinde verilen süre içerisinde kiracı kira bedelini ödemez ise, kira sözleşmesi kiraya verenin fesih beyanı ile sona erer ve sözleşme sona erdiği için de kiraya verenin kiralananın iadesine ilişkin dava açma hakkı ile ilgili süre sınırı yoktur. Ancak 352. maddeye göre ve­rilen ihtarlar neticesinde (iki haklı ihtar) kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez, sadece kiraya verene kira sözleşmesini sona erdirme hakkı verir ve kiraya veren bu hakkını mutlaka iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılı­nın bitiminden başlayarak bir ay içerisinde dava yoluyla kullanmak zorundadır.

 

Kiracının Veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Aynı İlçe Veya Belde  Belediye Sınırları İçinde Oturmaya Elverişli Bir Konutunun Bulunması Hakkında;

 

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun m. 352/son hükmü gereğince kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

 

Anlaşılacağı üzere bu yola gidilebilmesi için, “aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde olma”, “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmeme” ve “sözleşmenin bi­timinden başlayarak bir ay içinde sona erdirme” koşullarının birlikte ger­çekleşmesi gerekmektedir. Bu koşulların varlığı halinde, kiraya veren sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdi­rebilecektir. Bu hükme dayanarak kira sözleşmesinin sona erdirilebil­mesi için, kiraya verenin ihtar çekmesine ya da düzenlenen diğer haklı fesih sebeplerinde arandığı üzere kendisinin veya ya­kınlarının konuta ihtiyacı bulunmasına gerek yoktur.

 

Kiracının veya birlikte oturduğu eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutunun bulunması yeterli­ olup bu konutun kullanılırlığını tespitte, onun fiziki durumu, kira­cının nüfus sayısı, sağlık ve sosyal durumu da göz önünde bulundurulacaktır.

 

 6570 sayılı kanunun son maddesine göre tahliye davası açılması için evinin olmasını öğrenmesi yeterli idi. Kiraya verilirken evinin olduğunu bilip bilmemesinin önemi yoktu.

 

Fakat artık kiraya veren kiraya verdiği sırada kiralayanın evinin olduğunu biliyorsa bu maddeye göre dava açamayacaktır. 

 

 

 

 

 

 

 

Please reload

Son Paylaşımlar

September 8, 2016

August 15, 2016

Please reload

Arşiv
Please reload

Etiketlere Göre Ara
Please reload

Bizi Takip Edin
  • Facebook Basic Square
  • Twitter Basic Square
  • Google+ Basic Square